Валютная ипотека

Многие кредитно-финансовые учреждения предлагают различные программы с широким ассортиментом своих кредитных продуктов. К одним из таких относится валютная ипотека. Банковская сфера развита до того, что можно получить ипотеку во всех мировых валютах практически, начиная от доллара США до японской йены. Все это на ваше усмотрение, по вашему выбору. Но до этого необходимо сделать ряд действий.

В первую очередь вы должны оценить свою платежеспособность, то есть проанализировать свои ежемесячные доходы и расходы. Если ваша разница между этими двумя категориями позволяет такой процесс как накопительство, то можно начать процесс поиска банка.

Выбор банка

Первое, что вы должны сделать — это выбрать банк с подходящими только вам условиями! Выбор банка – это довольно трудоемкий вопрос, связанный с походами в банки и получением информации об условиях ипотеки в иностранных валютах. Выбирать банк необходимо тщательно, не спешить! Начните выбор с государственных коммерческих банков, поскольку они выполняют роль инструментов по регулированию кредитной политики в государстве. Государству не выгодны дестабилизации в кредитной сфере, следовательно, государственные коммерческие банки менее инертны к изменениям.

Если вы уже определились с выбором банка, то следующим шагом является процентная ставка. Обратите внимание, что она бывает фиксированная (не изменяемая на весь срок кредита) или плавающая (банк по усмотрению может менять ее). При измененной процентной ставке есть лимиты, в пределах которых она может «плавать». Следовательно, на этом основании могут быть конфликты интересов банка с заемщиком. Клиент думает о минимальном пределе процентной ставки, а банк о максимальной. Выбрав плавающую процентную ставку, риск по кредиту для вас может возрасти.

Срок кредита

Второй важный момент — это срок ипотеки. Не многие кредитные финансовые учреждения дают максимальный срок 25-27 лет, предпочитают срок до 15 лет. Связано это в основном с фактором возраста заемщика и его платежеспособностью, а в отношении валютной ипотеки еще и с ситуациями на валютном рынке.

Первый взнос

Первый взнос составляет в среднем 30% от стоимости недвижимости, но банки могут опускать этот лимит ниже с целью завлечения как можно большего числа потенциальных заемщиков. Но это чревато более высокими процентами.

Плюсы валютной ипотеки
Преимуществом данной ипотеки является то, что проценты ниже, в среднем на несколько процентов, по сравнению с рублевой ипотекой. Другими словами, если минимальная процентная ставка по ипотеке в рублях составляет в среднем 11,5 % годовых, то по ипотеке в валютах она будет варьироваться где-то на уровне 8-9 % годовых.

Следует помнить, что погашение по любой ипотеке связано с аннуитетными платежами.

Аннуитетные платежи – это сумма процентов за весь срок плюс сумма кредита, поделенная на количество месяцев всего срока ипотеки. Делается это с целью удобства погашения заемщиком части долга, процентов по кредиту равными ежемесячными платежами.

Используя кредитный калькулятор, можно сравнить ипотеку в валютах и ипотеку в рублях.

Допустим, заемщик оформил ипотеку в валютах, в эквиваленте на рубли она равна 5 000 000 рублей сроком на 8 лет под 8,5% годовых. Общая сумма платежа, включая проценты, составляет 6 785 604 рублей, из которых 5 000 000 рублей — это основной долг, а сумма процентов — 1 785 604 рублей.

Сделаем такой же расчет для рублевой ипотеки с теми же условиями кроме процентной ставки, она равна 11, 5% годовых. Общая сумма задолженности за восемь лет составит 7 540 043 рубля, из которых 5 000 000 рублей — основной долг, а проценты — 2 540 043 рубля. В результате ипотека в рублях дороже ипотеки в валютах на 754 438 рублей. Другими словами сумма 754 438 рубля — это сумма экономии и явное преимущество ипотеки в валютах.

Минусы ипотеки в валюте

Исходя из того, что данная ипотека дешевле в процентах, она более рисковая по сравнению с рублевой.

Самым слабым местом валютной ипотеки является колебание курса валют.

Гарантию на стабильный курс да еще на 8 лет вряд ли кто-то даст. Если сравнить по факту колебаний курса доллара США по годам, то можно сразу заметить тенденцию его роста: в 2008 году курс был 24 рубля за 1 доллар, в марте 2009 года доллар укрепился до отметки 36 рублей за 1 доллар. Доллар с тех пор был подвержен колебаниям, но имел тенденцию к падению, и его среднее значение за все года равен 31 рубль. Допустим, клиент взял ипотеку в валютах в 2008 году. До марта 2009 он переплачивал каждый месяц (в эквиваленте на рубли), потом платежи снижались. Представляете, какой он испытывал прессинг, переплачивая!

Для наглядности: 5 000 000 рублей в 2008 году по курсу 24 рубля за 1 доллар США выходило 208 334 доллара. Итак, клиент оформил ипотеку в валютах на сумму 208 331 долларов США, сроком на 8 лет под 8,5% годовых. За весь срок клиенту необходимо погасить 282 735 доллара, из них 208 335 доллара — это выплата по основной сумме ипотеки и 77 400 долларов — на выплату процентов, в рублях выходит 6 857 600.

А теперь мы посчитаем все то же самое, если курс вырос до отметки 31 рубль за 1 доллар США за восемь лет при тех же значениях в долларах США (сумма, срок, проценты), но в эквиваленте на рубли. Общая задолженность составит уже 8 764 754 рубля. Результат от курсовой разницы составляет 1 907 154 рубля, это означает только одно – существенную переплату.

Главный минус валютной ипотеки

Самый страшный негативный фактор для ипотеки в иностранных валютах — это рост курсов!

Банк в данном случае не будет нести никакую ответственность, колебание курсов не в его компетенции. Все риски лягут на плечи заемщика. По кредитному договору кредит погашается исключительно в той валюте, в какой он был оформлен.

Если заемщик взял маленькую сумму, или когда доходы заемщика поступают в иностранной валюте (когда заемщик получает фиксированную зарплату в иностранной валюте, выплаченную в рублях по курсу в момент выдачи), то изменение курса валют не существенно. Но относительно больших сумм и когда доходы в рублях, то здесь эквивалент в выплатах заметно ощутим. К примеру, заемщик, прежде чем оформить ипотеку в валютах, расчеты производил, основываясь на своей рублевой зарплате.

Его заработная плата равна 100 000 рублей, из которых 20 000 рублей – премия. В течение восьми лет заемщик ежемесячно должен погашать 2 945 долларов. Учитывая, что в 2008 году, 2 945 долларов — это было в рублях 70 680 рублей, то вычитывая из 100 000 рублей 70 680 рублей, получаем 29 320 рублей – это сумма, оставшаяся заемщику на повседневные нужды. А теперь возьмем 2009 год, где курс доллара поднялся до 36 рублей за 1 доллар США. В результате ежемесячный платеж теперь равен 106 020 рублей. Другими словами заемщик обязан отдать банку сумму, превышающую его месячный доход! При этом необходимо учесть, что 5 часть доходов заемщика — это премия. В результате получается, что заемщику ничего не остается, и он должен где-то найти дополнительно 6 020 рублей.

Выводы

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод: ипотека в валютах выгодна в процентах, так как они ниже, и лишь тогда, когда она берется на короткий срок и при достаточно стабильном росте экономики и курсах валют. При этом, необходимо принимать во внимание расчет своих собственных возможностей, а также тщательное изучение условий банка. Также она выгодна тем, у которых доходы исчисляются в валюте. При возможности, необходимо вносить как можно больший первоначальный взнос, чтобы уменьшить нагрузку от кредита.